Skjerpet strafferamme for å eie og drive næringseiendom

Finansdepartementet har ute til høring et forslag til forskriftsbestemmelser i forbindelse med en ny metode for formuesverdsettelse av næringseiendom. Beregningsmetoden ble vedtatt under statsbudsjettbehandlingen for 2009, og går i korte trekk ut på at formuesverdi for næringseiendom, typisk utleieboliger, settes til 40 % av kapitalisert utleieverdi som baseres på brutto leieinntekter.

Det legges opp til at den nye verdsettelsesmetoden skal gjøres gjeldende for inntektsåret 2008, og med skattemessig effekt for formuesskattepliktige aksjeeiere f.o.m. inntektsåret 2009. Her er det ikke snakk om å ta seg god tid; høringsfristen er på fire uker frem til 16. mars, to uker før fristen for å levere papirselvangivelsen for aksjeselskaper går ut. Deretter skal høringsuttalelsene gjennomgås og forskriften vedtas av Stortinget. Dette vil unektelig føre til utsettelser i årsoppgjørene for veldig mange selskaper, og igjen er det en slående mangel på forutsigbarhet i det norske skattesystemet.

Å kalle dette hastebehandling er nok ingen overdrivelse. LO skriver sågar i sin høringsuttalelse 17. februar at de ikke vil ”delta i en høring som ikke gir mulighet for en forsvarlig behandling”.

Intensjonen for innføringen av den nye metoden for formuesverdsettelse av næringseiendommer er angivelig å ”gi vesentlig bedre sammenheng mellom ligningsverdier og markedsverdi for utleid næringseiendom enn idag.” Dette er beste fall halve sannheten, for samtidig som regjeringen med dette øker skattegrunnlaget, øker de også skattebyrden ved å fjerne den såkalte 80-prosentregelen.

Dette vil i stor grad ramme eiere av unoterte aksjer i små og familieeide selskaper. En eiendom kan være verdifull uten å være noen gullgruve for eierne, f.eks. grunnet høye gjelds- og vedlikeholdskostnader. Går ikke eiendommen med overskudd og ikke kan betale ut utbytte, formuesbeskattes eierne på lik linje som om eiendommen gikk med millionoverskudd. Hvor god er en verdsettelsesmetode som ikke tar hensyn til lønnsomhet?

For en rekke skatteytere som driver og har eierinteresser i slike eiendommer vil disse regelendringene føre til en vesentlig økning av formuesbeskatningen til et nivå der man ikke lenger kan finansiere skatten med vanlig lønnsinntekt. Man har da tre alternativer for å møte denne problemstillingen:

1. Man kan ta ut maksimale utbytter for å betale formuesskatten, og dermed kvele bedriftens likviditet og vekst. Konsekvensene blir at man utfører minimalt med vedlikehold og må øke leienivået (innenfor ”gjengs leie”-begrepet). Sistnevnte vil igjen føre til økt formuesskatt. Taperne blir i alle tilfeller leietagerne.
   
   
2. Man kan selge eiendommene og/eller bedriften. Da får man i det minste kontanter til å betale skatten med. Konsekvensen kan bli at spekulanter slakter selskapet for verdier. Er vi virkelig kommet så skjevt ut i dette landet at man må selge det man eier for å få råd til å betale skatt? Igjen vil taperne bli leietagerne, i tillegg til bedriftens ansatteI tillegg kan man belåne eiendommene for å få ned eiernes formue, men da får man store rentekostnader som kan bli problematisk å betjene.

I regjeringens forslag gis det et standardfradrag på 10 % for ”eierkostnader” som skal dekke alt utvendig vedlikehold, reparasjon av tekniske anlegg, byggforsikring, eiendomsskatt, kommunale avgifter, forvaltningsomkostninger, m.v. Samtlige slike poster opplyses allerede i regnskaper og næringsoppgaver, og det burde ikke være noe praktisk i veien for at man kan få fradrag for de faktiske vedlikeholdsutgifter.

Min mangeårige erfaring med boligutleie tilsier at eierkostnadene (vedlikeholdsutgiftene) langt overstiger ti prosent, snarere 30-40 % av leieinntektene. I enkelte år vil utgiftene være tilnærmet brutto leieinntekter hvor man må ta opp betydelige lån for å holde bygningene i forsvarlig stand. Dette gjelder spesielt hvor man har med en eldre boligmasse (førkrigsboliger) å gjøre.

Regjeringens argumenter om ”å ta de rike” og ”mer rettferdighet” kan i dette tilfellet føre til økt bygningsforfall, høyere leienivå, dårligere boforhold for leieboere, flere bostedsløse, færre småbedrifter og arbeidsplasser, mens bedriftseiere beskattes langt over evne.

Det er flere enkle skattemessige løsninger som kan bøte på disse problemstillingene. Spørsmålet er om det er vilje til det.